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2025년 하반기, 부동산 시장은 긴 침체기를 지나 다시 반등의 전환점이 될지 주목받고 있습니다. 하지만 시장이 혼조세를 보이면서 매수와 존버(존중하며 버티기) 중 어떤 선택이 더 유리한지 혼란스러운 상황이 이어지고 있습니다. 특히 실수요자와 투자자의 입장 차이에 따라 전략이 크게 달라지는 만큼, 지금은 무엇보다도 냉정한 분석이 필요한 시점입니다. 이 글에서는 매수와 존버 전략 각각의 장단점과 적용 시점을 비교하여, 독자가 자신의 상황에 맞는 방향을 결정하는 데 도움을 주고자 합니다. 무엇보다 지금은 단순한 하락장인지, 구조적 전환기인지에 대한 구분이 중요해진 시점입니다. 단기적인 수치 변화보다 더 중요한 건, 향후 시장의 방향성과 자신이 감당할 수 있는 리스크 범위입니다. 과거처럼 ‘남들이 사니까 따라 사는’ 분위기보다는, ‘나의 조건과 목표에 맞는가’를 중심으로 판단해야 합니다. 특히 무주택자의 경우 내 집 마련이 단순한 투자가 아니라 삶의 기반이 되는 결정이기에, 시장 타이밍보다 자금 계획과 거주 계획을 우선순위로 둬야 합니다. 반면 다주택자나 투자 성향이 강한 경우라면 자산을 언제, 어떻게 움직일지가 수익률을 좌우하기 때문에 더욱 신중한 판단이 요구됩니다.
매수 전략: 가격 조정기의 기회를 잡는 선택
하락기 혹은 조정기에서의 매수는 늘 논쟁적인 주제입니다. 가격이 고점 대비 10~20% 이상 조정된 지금, 일부 수요자들은 “지금 아니면 또 놓친다”는 생각으로 매수에 나서고 있습니다. 특히 2023~2024년까지의 급등세 이후, 가격 거품이 걷히면서 체감 가격이 크게 내려간 상황은 실수요자 입장에서 유리한 기회가 될 수 있습니다. 현재 시장은 금리 고점과 정책 불확실성 속에서 방향성을 잃은 듯한 모습을 보이고 있지만, 이처럼 불확실성이 클수록 협상력은 매수자에게 유리합니다. 급매물 중심으로 시세보다 10% 이상 저렴하게 거래되는 사례가 속속 등장하고 있고, 일부 지역에서는 전세가와 매매가 격차가 줄어들면서 매수 메리트가 커지고 있습니다. 또한 생애최초 특별공급, 신혼부부 청약 우대, 보금자리론 등 정부의 실수요자 지원 제도가 강화되면서, 대출 부담을 일정 수준 해소한 상태에서 내 집 마련이 가능해졌습니다. 전문가들은 실수요자라면 무리한 타이밍 예측보다, 자신이 감당 가능한 가격대에서 실거주 요건과 재무 계획이 충족된다면 ‘매수’가 현명한 선택이 될 수 있다고 조언합니다. 특히 실거주 목적의 매수자라면, 단기 시세보다는 중장기적인 주거 안정성과 가치 보존 측면에서 접근해야 합니다. 전문가들은 “완벽한 바닥은 예측할 수 없으며, 오히려 지나고 나서야 확인된다”고 말합니다. 실제로 많은 성공적인 실수요자들은 시장이 불확실할 때 매수하여 이후 반등기에 안정적인 자산 상승을 경험했습니다. 또한 현재는 수요가 주춤해진 탓에 청약 경쟁률도 낮아져 신혼부부, 생애최초 구입자에게 유리한 환경이 조성되고 있습니다. 청약 가점이 낮거나 무주택 기간이 짧은 실수요자에게는 이전보다 훨씬 높은 당첨 가능성을 기대할 수 있는 시기입니다. 기존 대비 유연해진 금융 상품들도 매수를 뒷받침하는 요소입니다. 예를 들어, 보금자리론 우대형이나 디딤돌 대출, 청년 우대형 전월세 대출 등은 이자 부담을 줄이며 초기 진입 장벽을 낮춰주고 있습니다. 이처럼 매수 전략은 단순히 ‘싸서 산다’는 접근이 아니라, 실거주 목적과 금융 조건, 지역 수요를 종합적으로 판단한 후 ‘지금 내가 들어가도 되는가’를 스스로 판단할 수 있을 때 선택되어야 합니다.
존버 전략: 침체기를 활용한 리스크 회피형 접근
반대로, 많은 사람들이 여전히 “지금은 기다릴 때”라고 판단하고 있습니다. 특히 투자자들의 경우 현 시장의 불확실성이 너무 크다는 이유로 매수를 보류하고, 자산을 현금화하거나 존버 전략으로 전환하는 사례가 많습니다. 고금리, 낮은 전세가율, 미약한 반등세는 이 같은 심리를 뒷받침하는 주요 요인입니다. 존버 전략의 핵심은 현금 보유를 통한 유동성 확보와 시장 바닥에 대한 탐색입니다. 전문가들은 보통 “하락장에서의 매수보다, 상승장 초입의 진입이 더 안전하다”고 말합니다. 이는 가격 바닥을 예측하는 것이 사실상 불가능하기 때문에, 확실한 상승 신호가 나타났을 때 진입하는 보수적 전략이 장기적으로 손실을 줄일 수 있기 때문입니다. 또한 하락기에는 수많은 부정적 뉴스와 부동산 공포심리가 존재하지만, 일정 시간이 지나면 정책 반전, 금리 인하, 수급 회복 등 긍정적 시그널이 순차적으로 발생합니다. 이 시기를 존버하며 관망하는 투자자는 손실 리스크를 줄이면서도 반등 시 빠르게 움직일 수 있는 체력을 비축하게 됩니다. 특히 실거주 목적이 아닌 경우, 매수 타이밍보다는 유지 비용과 기회비용을 줄이는 전략이 더욱 유리할 수 있으며, ‘지금 사느니, 좀 더 떨어지면 사겠다’는 관점도 충분히 설득력을 갖습니다. 다만 존버 전략은 심리적으로 지치기 쉬우며, 시장이 빠르게 회복될 경우 다시 진입하지 못하는 ‘놓침의 리스크’도 존재한다는 점은 주의해야 합니다. 존버 전략의 강점은 급변하는 시장에서 ‘잃지 않는 것’에 초점을 둔다는 점입니다. 불확실성이 큰 국면에서는 투자보다 생존이 먼저이며, 자산을 잃지 않는 전략이 곧 가장 강한 전략이 될 수 있습니다. 특히 금리가 당분간 유지되거나 추가 인상이 우려되는 상황에서는 대출을 활용한 매수는 더 큰 리스크가 될 수 있으며, 존버는 이러한 부담을 피하는 방법입니다. 실제로 많은 투자 전문가들은 “하락장에서는 매수보다 관망이 더 현명한 전략일 수 있다”고 조언합니다. 하락장의 하단을 파악하기란 불가능에 가깝기 때문에, 시장이 안정될 때까지 시간을 버는 것이 합리적인 선택이 될 수 있습니다. 또한 이 기간 동안 정보를 분석하고, 유망 입지를 미리 선정하고, 투자 계획을 구체화하는 준비기가 될 수 있습니다. 무엇보다 존버 전략의 핵심은 현금 유동성입니다. 당장 매수에 나서지 않음으로써 자산을 묶지 않고, 향후 확실한 반등 타이밍에 빠르게 반응할 수 있는 준비를 갖출 수 있습니다. 이는 다른 사람들과의 ‘속도 싸움’에서 우위를 점할 수 있는 강력한 무기가 될 수 있습니다.
어떤 전략이 유리한가? 상황별 체크리스트로 판단하라
결론적으로 매수 vs 존버 전략은 정답이 아니라 상황에 따라 달라지는 선택입니다. 따라서 각자의 재정 상황, 주거 목적, 심리적 여유, 투자 목적 등을 종합적으로 고려해 결정하는 것이 중요합니다. 다음은 전략 선택을 위한 주요 체크리스트입니다.
[매수가 유리한 경우 체크리스트]
- 실거주 목적으로 5년 이상 거주 예정
- 현재 지역의 시세가 조정되었고, 전세가와 매매가 격차가 좁아짐
- 생애최초 혜택, 보금자리론 등 정책 혜택 대상
- 무리한 대출 없이 매수가 가능하거나 이자 감당 여력이 있음
- 주변에 입주 예정 물량이 많지 않고 공급이 안정적
[존버가 유리한 경우 체크리스트]
- 투자 목적이며 단기 수익 기대가 큰 경우
- 향후 금리 인하 가능성에 기대하고 있음
- 현금 유동성을 유지하며 더 나은 기회를 찾고자 함
- 주택 보유 시 세금, 유지비, 공실 등 부담이 큼
- 시장의 반등을 확신하기 어려운 상황
이처럼 전략은 ‘시장’이 아닌 ‘나’에 맞춰야 효과를 발휘합니다. 외부 정보에 휘둘리기보다, 자신의 기준을 세우고 거기에 맞춰 타이밍을 결정하는 것이 장기적으로 가장 효율적인 투자 전략입니다. 많은 사람들은 “주변에서 사니까 따라 산다”, “아직도 떨어질 것 같으니까 기다린다”는 식으로 전략을 결정합니다. 하지만 가장 중요한 것은 개인의 상황과 기준입니다. 같은 시장 환경에서도 자금 여력, 대출 가능성, 가족 계획, 거주 기간, 리스크 수용 범위에 따라 전략은 전혀 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 자녀 계획이 있고 학교 배정을 고려해야 하는 신혼부부에게는 불확실한 존버보다는 매수가 장기적인 안정성과 비용 예측 측면에서 유리할 수 있습니다. 반대로, 단기 투자 수익을 고려하는 1주택자나 다주택자는 현재의 시장 불안정성을 회피하며 관망하는 것이 더 나은 결과를 가져올 수 있습니다. 전문가들은 “전략은 선택이 아니라 구조에서 비롯된다”고 강조합니다. 본인의 금융 구조, 가족 구성, 수입 구조 등을 바탕으로 어떤 선택이 ‘합리적’이고 ‘지속 가능한지’를 따져야 진짜 전략이 됩니다. 감정과 여론보다 데이터와 논리로 움직이는 것이 시장에서 흔들리지 않는 판단의 출발점입니다.
매수와 존버 중 어느 쪽이 정답이라는 것은 없습니다. 문제는 그 선택을 할 때 기준이 있느냐, 그리고 그 기준을 끝까지 밀고 나갈 실행력이 있느냐입니다. 하락장일수록 감정은 흔들리고, 정보는 넘치며, 여론은 극단적으로 기울기 마련입니다. 이럴수록 개인은 자신만의 재무 전략과 주거 계획, 시장에 대한 판단 기준을 명확히 세워야 합니다. 매수든 존버든, 준비된 사람만이 기회를 이끌 수 있고, 후회 없는 결정을 할 수 있습니다. 타이밍은 운이지만, 전략은 실력입니다. 결국 시장은 늘 사이클을 그리며 움직이고, 매번 하락기에는 공포가, 상승기에는 탐욕이 앞섭니다. 그러나 이 흐름 속에서도 흔들리지 않는 투자자는 늘 ‘자신만의 기준’이 있는 사람입니다. 매수를 하든, 존버를 하든 중요한 건 타인의 선택이 아닌, 자신의 원칙에 따른 결정이어야 합니다. 특히 지금처럼 정보가 넘쳐나는 시기에는 데이터보다 해석력이 중요하며, 자신이 이해할 수 없는 시장에는 뛰어들지 않는 신중함도 필요합니다. 부동산 시장은 단기 투기보다 장기 전략이 승부를 가르는 게임이며, 타이밍을 예측하는 것이 아니라 준비된 전략으로 시장의 흐름을 따라가는 것이 결국 더 큰 기회를 만들어냅니다.
📚 참고 출처
- 한국부동산원 아파트 가격동향 (2025년 11월 기준)
- 국토교통부 실거래가 공개시스템
- KB국민은행 리브온 주택시장 브리프
- 서울시 주택정책 브리핑
- 한국은행 기준금리 동향 발표자료